城市更新N部曲之77：“软的”更要硬

今天来谈谈城市更新中的软硬件问题。

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因为三年口罩事件的影响，城市更新的全面推进不可避免地受到了影响： 一方面，是原先工作计划的推迟，部分“可做可不做”最终沉没的不少；另一方面，是对原先的更新标准予以降维&降标，由此引发的矛盾也不少。

既然做减法，接下来的技术环节就是减哪里&怎么减，“倒洗澡水”可不能把孩子一并倒掉！

软件和硬件的孰轻孰重，在动态更新过程中的因人而异，其实大有文章。

一、减法，反而要从加法谈开去

我们幼时被灌输的N多社会经验中有一句叫做：该花的钱一定要花，反之则是该省则省。

来看几个身边亲历做加法的案例，看看什么叫“该花的钱”？

案例一：有一个教小提琴的私教好友，抛开其专业水平、教育和沟通能力因为没见过所以不能妄议，但其有一做法值得探讨：“我给来我家上课的小朋友安排下午茶”。

本能反应就是：有没有必要？

“给来家里上课的小朋友安排下午茶”这句话里藏着两个意思：

1、安排下午茶，势必是安排了休息时段，这和大多数“来了就拉&拉完就走”的做法不同；

2、“给小朋友安排下午茶”不是刚需，但为什么要安排？想必是——做给买单的家长看的。

案例二：有个朋友去私人牙防所治疗，因为采用“预约制且（每日）限量”，所以治疗的过程也绝不像公立医院满目可及的排队乌央乌央、医生“一目十行”简单粗暴、病人哀求苦恼，事实却是另一番景象：在治疗处提供音乐、咖啡和午餐，治疗环境也舒适和缓。

看到这里，可以猜得到反对者的嗤之以鼻：尽搞那些花里胡哨，老师和医生的水平才是本真。

但在今天的竞争环境之下， 私教和私立（牙防所）收费固然高于甚至远远高于公立部门，从“一对N”到“一对一”要体现出量化差别之上的服务提升，从而填补消费者在两种消费选择之间的落差，这是技艺硬件之上的软件PK，是另一种刚需。

消费者选择私教和私立，其实已是建立在对于“教师&牙医”个人品牌的信任度之上，所以关于技艺环节的障碍其实已经排除，接下来就是——服务填补价差。

抛开高大上的案例，曾经遍布上海“老破小”的棋牌室，也一度出现过价格竞争恶化之后的应对两分：一种是主人被动参与价格竞争，从按小时收费转为“免费&赢家提成”；另一种是提升服务，不断听到周遭关于“棋牌室提供（免费）大馄饨”的炫耀。

从来没进过棋牌室，但想象得到的逼仄空间和烟雾缭绕里，能够 从服务端提升附加值（而非一味降价招徕），不得不说是最朴素和最原始的策略应对。

上述这些看似加法，有没有必要再说，至少可以证明：他们都是在软件（服务）端的提升。

二、重软装轻硬装，不止是为了省装修费

近期在接触的一个城市更新项目，简单描述无外乎：地段一流、品质一般、定价低调。

在房地产亘古不变的“地段地段还是地段”论调中，地段可以掩盖品质、密度、服务等一切软硬件缺陷，并且名正言顺不以为耻地：开高价！

为什么城市更新里，优质地段中的一般产品，却在定价中缺乏张扬的底气呢？

说到底，购房群体之所以愿意为地段一掷千金而不过分细究产品，一种是出于市中心寸土寸金的稀缺不可再生，另一种或是出于对周边配套成熟的资源附加值埋单，这是购房者“和自己和解”的自我说服方式。

同样是在市中心，因为城市产业结构升级和调整的需要，原先大量的工厂和都市产业园被腾笼换鸟，所以“地段一流、品质一般”比比皆是，而城市更新选择和着力的尺度，取决于对回报的预期值。

在一流地段，“没有停车场（甚至停车位）”其实不能算不可弥合的短板，因为市中心停车难不是个案而是通病，解决方式也是化整为零地见缝插针；但是“没有电梯”或许就瞬间收窄了可能进驻的产业门类和热忱，所以所谓的品质一般，“停车”和“电梯”呈现出是否能克服的“一平一负”，这大概就是租金定价低调的理由吧！

至于内部空间，在城市更新中绝不像购房对“样板房装修”依赖那么重，毕竟前者之所以选择入住市中心的城市更新项目，对建筑品质的大致现状和普遍水准有心理准备，虽谈不上是否有“地段换装修”的内心戏，但对于城市更新项目的品质理解，和购房群体标准不同。

如果要对品质提升，侧重硬装还是软装？

答案当然是后者。

这种看似顾此失彼里，其实是对于城市更新项目普遍现象和侧重的取舍战略——市中心的厂房和工业园，年龄和产业历程决定了这些建筑物的普遍特征：层高敞亮、空间舒适、工艺成就、环境缺失，所以 与其在“投入大、周期长”的硬装方面进行颠覆，不如采用“快速达成、个性凸显”的软装方面着力。

还是那句话：优点可能是自我吹嘘的，缺点可能是对手诽谤的，只有特点是自己的！

三、城市更新的加减法，就是继承和发展

说到底，所谓的加减法，其实是：把可要可不要的剔除，把需要坚守和彰显的不仅要保留，而且还要尽可能地放大和张扬，以此提升项目在竞争中的个性。

虽然，张扬个性也不得不面临两种风险：一是张扬部位是否迎合市场的“痒处”，二是花钱费力凸现出来的个性，是否匹配想要的回报。

但是，城市更新有别于“推倒重来”的房地产，在对原有条件的评估之上，如何取舍、保留甚至发扬光大，才是可能导致一个项目未来市场钱途天差地别的后天环节，也是检验一个项目负责人包括策略团队功力的考场。

“有继承有发展”六个字说起来简单，“继承错了&发展反了”的翻车现场也比比皆是。

“重软件（装）轻硬件（装）”也是内里乾坤： 如果“轻硬件”到了有悖于质量安全和改造可能性的地步，这个“轻”也是罪该万死；反之“重软件”如果不能针对市场需求地有的放矢，到时候不是超支泛滥，就是自我陶醉而市场不买账地尬着。

方向和尺度，从来是不能脱离开来考量的黑色幽默：战略对而战术错的折损，到底是该被训斥还是同情？

城市更新的操作中，“答不上来”的数学困惑并不多，倒是“还有更优解”的物理弊端，经常在纸上谈兵中付之一笑，也往往在用脚投票中被市场冷暖自知。

同样地段相邻的两个园区项目，就算他们的建筑体量、原有业态都差不多，在改造中出于不同的市场定位和未来发展预期，也会倒逼操盘人做出截然不同的产品改良原则，最终的市场回馈中，可以反射出因地制宜、产品优化、个性挖掘和营销针对的环环相扣。

加法之于项目看起来是加分的，但往往没能得到该有的回报；

减法看起来是减分的，但只要减得合理反而能赢得时间坪效。

加法和减法，看起来是极端对立的，但建立“该花的钱一定要花”之上的“不该花的一分也要省下来”： 加法做得好变成乘法效果，减法做得不好变成除法报应。

城市更新不是纯粹的语文、数学或物理，它更像是建立在综合学科之上的斤斤计较。

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